Quy định mới về kinh doanh homestay Minpaku ở Tokyo: Giới hạn ngày và pháp lý

Sự bùng nổ của làn sóng du khách quốc tế đổ về Nhật Bản sau đại dịch đã mở ra cơ hội kinh doanh vô cùng hấp dẫn cho mô hình cho thuê nhà trọ tư nhân ngắn hạn kiểu Airbnb, được luật pháp Nhật gọi là Minpaku (民泊). Nhiều nhà đầu tư cá nhân, kiều bào và người nước ngoài sinh sống tại Tokyo đã tận dụng các căn nhà bỏ hoang (空き家 - akiya) hoặc thuê lại căn hộ để làm cơ sở lưu trú đón khách. Tuy nhiên, tình trạng ô nhiễm tiếng ồn ban đêm, xả rác bừa bãi và nguy cơ mất an toàn trật tự trong các khu dân cư yên tĩnh đã thôi thúc chính quyền thủ đô Tokyo và các quận trung tâm ban hành hàng loạt quy định siết chặt mới đối với hoạt động kinh doanh Minpaku.

Nếu bạn đang vận hành homestay hoặc có ý định đầu tư bất động sản cho thuê tại Tokyo, việc nắm vững các khung pháp lý mới là điều kiện tiên quyết để tránh bị phạt tiền nặng nề hoặc bị thu hồi giấy phép hoạt động vĩnh viễn.

1. Siết chặt giới hạn số ngày hoạt động (上乗せ条例 – Điều lệ bổ sung)

Theo Luật kinh doanh lưu trú nhà ở quốc gia (住宅宿泊事業法 - Minpaku Act), một cơ sở homestay được phép kinh doanh tối đa 180 ngày/năm:

<!– WP_IMAGE_PLACEHOLDER_1 –>

• Quyền hạn siết chặt của chính quyền địa phương: Điều 18 của Luật Minpaku cho phép các quận, thành phố trực thuộc Tokyo ban hành các điều lệ bổ sung (上乗せ条例 - uwanose jourei) nhằm bảo vệ môi trường sống của cư dân địa phương.
• Giới hạn số ngày theo khu vực dân cư:
  • Tại các khu vực quy hoạch thuần túy dành cho nhà ở (住居専用地域), nhiều quận lớn tại Tokyo như Shinjuku, Shibuya, Setagaya hay Meguro quy định các cơ sở Minpaku không có chủ nhà ở cùng (家主不在型 - chủ vắng mặt) chỉ được phép hoạt động vào các ngày cuối tuần (từ trưa thứ Sáu đến trưa thứ Hai).
  • Một số phường cấm hoàn toàn hoạt động kinh doanh Minpaku trong các ngày thường từ thứ Hai đến thứ Năm trong suốt các tháng cao điểm học sinh đi học, giới hạn thực tế số ngày hoạt động xuống chỉ còn khoảng 60 đến 90 ngày/năm.

2. Tiêu chuẩn bắt buộc về kiểm soát danh tính và an toàn phòng cháy

Nhằm ngăn chặn các cơ sở Minpaku lậu (ヤミ民泊 - Yami Minpaku), các đợt thanh tra đột xuất tại Tokyo đang tập trung vào 3 tiêu chuẩn cốt lõi:

<!– WP_IMAGE_PLACEHOLDER_2 –>

1. Thủ tục đối soát danh tính và sổ lưu trú số hóa: Chủ nhà bắt buộc phải lắp đặt thiết bị thông minh (máy tính bảng hoặc khóa thông minh) hỗ trợ quay video xác thực khuôn mặt khách nhận phòng, đối chiếu hộ chiếu của du khách nước ngoài và lưu trữ hồ sơ lưu trú điện tử tối thiểu 3 năm để phục vụ đối soát của cảnh sát.
2. Tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy (PCCC) nghiêm ngặt: Căn hộ bắt buộc phải được trang bị hệ thống báo cháy tự động (自動火災報知設備), đèn chỉ dẫn thoát hiểm khẩn cấp (誘導灯) và bình cứu hỏa đạt chuẩn được Sở Cảnh sát Phòng cháy Chữa cháy Tokyo (東京消防庁) kiểm định và cấp Giấy chứng nhận phù hợp.
3. Quy chế ứng phó khẩn cấp trong vòng 30 phút: Nếu cơ sở hoạt động theo hình thức chủ nhà vắng mặt, chủ cơ sở bắt buộc phải ký hợp đồng ủy thác với một Đơn vị quản lý lưu trú được cấp phép (住宅宿泊管理業者). Đơn vị này phải cam kết có nhân viên túc trực và có mặt tại hiện trường trong vòng 30 phút khi nhận được khiếu nại về tiếng ồn hoặc sự cố khẩn cấp từ hàng xóm.

3. Quản lý rác thải và bảo đảm trật tự khu dân cư

<!– WP_IMAGE_PLACEHOLDER_3 –>

Điểm nóng lớn nhất dẫn đến việc hàng xóm báo cảnh sát và khiếu nại lên Tòa thị chính quận chính là vấn đề rác thải và tiếng ồn:

1. Rác của Minpaku là Rác thải kinh doanh (事業系ごみ): Rác thải phát sinh từ khách lưu trú Minpaku theo luật không được phép vứt chung vào bãi rác sinh hoạt thông thường của cư dân trong tòa nhà hay khu phố. Chủ nhà bắt buộc phải ký hợp đồng thu gom rác chuyên dụng với công ty xử lý rác công nghiệp được cấp phép.
2. Bảng hướng dẫn đa ngôn ngữ và quy tắc trật tự: Trong phòng phải dán bảng nội quy chi tiết bằng tiếng Anh, tiếng Trung, tiếng Hàn và tiếng Việt, yêu cầu du khách giữ trật tự tuyệt đối sau 21:00 đêm, không tụ tập ăn nhậu ồn ào ngoài ban công và không kéo vali bánh xe lạch cạch trên mặt đường đêm khuya.
3. Gặp mặt và giải thích với hàng xóm trước khi khai trương: Quy định mới tại nhiều quận yêu cầu chủ nhà phải gửi thông báo bằng văn bản và tổ chức buổi giải thích trực tiếp cho các hộ gia đình sinh sống trong bán kính lân cận trước khi nộp hồ sơ xin cấp mã số kinh doanh.

Nguồn tham khảo chính thức

• SoraNews24: Tokyo cracks down on Airbnb-style rentals with new laws limiting operator days
• Cổng thông tin Minpaku Quốc gia Nhật Bản (民泊制度ポータルサイト – MLIT/Tourism Agency)